評析當前錯綜復雜的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)市場的糾結，恐怕是最不容易理清頭緒的。這是政府心目中最大經(jīng)濟發(fā)展障礙，也是未來中國經(jīng)濟能否良性運行的關鍵所在。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已持續(xù)一年多了，房地產(chǎn)泡沫也正在逐漸擠出，房地產(chǎn)市場預期已開始出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變。不過，在這樣的房地產(chǎn)重大轉(zhuǎn)折時期，不僅世界經(jīng)濟面臨衰退的風險沒有減弱，而且國內(nèi)經(jīng)濟增長也在陸續(xù)放緩，隨著外匯占款出現(xiàn)負增長、人民幣升值開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)、PMI在50以下及CPI逐月回落，央行3年來第一次下降了存款準備金率。這又喚起了房地產(chǎn)開發(fā)商及一些地方政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的希望。住建部透出的對年底將要到期的各地住房“限購令”將繼續(xù)執(zhí)行的信息，尤其是李克強副總理發(fā)話說國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不會改變，政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的態(tài)度十分堅決，終于讓這類幻想破滅。
不過，無論中央政府對當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度如何堅決，由房地產(chǎn)引發(fā)的許多利益問題仍不可小視�，F(xiàn)有數(shù)據(jù)表示，今年前11個月，國內(nèi)130個主要城市土地市場總土地出讓金額為1.18萬億元，與去年同期相比減少了30%。如果計算全國所有城市，今年地方政府的土地財政可能減少上萬億。這在客觀上使得各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方。因此，中央政府與地方政府的政策博弈不可避免。
還有，地方政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能嚴重影響GDP增長的心結還沒有解開。也就是說，對于房地產(chǎn)巨大泡沫的嚴重危害性，大家已有共識，無論是政府還是學界。因此，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決心，中央政府是堅決的。但是，由于房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)關聯(lián)緊密，在當前全球經(jīng)濟面臨嚴重不確定性的情況下，如果房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度過大，是否會引發(fā)中國經(jīng)濟硬著陸或衰退，各方看法還很不同。中央政府希望，通過加大保障性住房的建設力度，沖淡由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對國內(nèi)經(jīng)濟增長的影響。當然，盡力減少房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對經(jīng)濟的沖擊，既要促使房價下降，又要保持這種調(diào)整的平穩(wěn)，防止經(jīng)濟下滑失控，要實現(xiàn)很好的平衡，委實并非易事。這正是當下中國房地產(chǎn)市場的糾結所在。
還有一個方面，就是在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體政策上，如何實現(xiàn)短期政策向長期制度安排過渡，也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控保持平衡的重要方面。在不少人看來，盡管今年一些地方出臺的房地產(chǎn)限購、限價令對市場起到較大作用，但這種行政干預的方式素為市場所詬病。如果這種行政化的調(diào)控方式不退出，所產(chǎn)生的后遺癥將會十分嚴重。因此，如何讓這種以行政干預為主導的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控向有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展長效制度轉(zhuǎn)變，也是必須盡早籌謀的重大問題。這既有房地產(chǎn)發(fā)展模式的重建問題，也有相應的政策儲備問題。
對于房地產(chǎn)發(fā)展模式，去年國十條第一條中有個清楚的思路，就是要讓房地產(chǎn)市場最終回歸居住功能�，F(xiàn)在看來，要通過政策來落實并非易事。因為，如能將房地產(chǎn)泡沫擠出，去除房地產(chǎn)的賺錢效應，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場將仍然是未來幾十年經(jīng)濟增長之動因，仍是保持國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的源泉所在。問題是，要實現(xiàn)以投資為主導的房地產(chǎn)市場向以消費為主導的房地產(chǎn)市場過度，或讓房地產(chǎn)市場性質(zhì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，其代價與成本一定不小。擠出房地產(chǎn)泡沫的代價與成本由誰來承擔？當房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型要讓一些人或企業(yè)的利益受損時，所面臨的阻力與糾結是前所未有的。但想要尋求經(jīng)濟發(fā)展的最佳平衡點，不觸及一些人或企業(yè)利益，肯定是不可能的。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控向長效機制與制度轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在看來，中央更多把著力點放在加大保障性住房建設及推行房地產(chǎn)稅上。但這里有個關系要理清，如果房價能向下調(diào)整，保障性住房建設還要不要這樣大的力度？這個思路要不要變化，還得進一步觀察。畢竟，經(jīng)濟適用房、限價房，只有在樓價高企時才顯其重要性。
說到房地產(chǎn)財產(chǎn)稅，其實現(xiàn)在并非是要不要出臺的問題，關鍵是能否出臺一個公平公正的房地產(chǎn)稅的問題。如果房地產(chǎn)稅的出臺僅是如上海與重慶試行的那樣，那這個稅所起到作用是十分有限的。更為重要的是，推出房地產(chǎn)財產(chǎn)稅，基礎條件準備好了嗎？如果沒有準備好，那么現(xiàn)在推出房地產(chǎn)稅的公平公正性就十分令人置疑了。房地產(chǎn)稅的作用，關鍵是要去除房地產(chǎn)市場賺錢效應。筆者認為，在房地產(chǎn)財產(chǎn)稅的基礎條件還沒有準備好的情況下，通過房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作，應該是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大的儲備政策。
