預計未來一段時期商品房銷售面積將持續回落，三季度銷售面積同比降幅將會加大，預計到９月底或１０月份，商品房累計銷售面積將出現負增長。
預計從四季度開始，房地產開發企業將感受到資金緊張的壓力，并會因此而放緩開發進度，投資增速將開始回落，２０１１年上半年，房地產開發投資增速將回落到１５％以下。
２００９年四季度以來，針對部分城市房價上漲過快等問題，國家出臺了一系列調控政策，特別是４月１７日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》正式出臺，從堅決遏制不合理住房需求、增加住房有效供給等方面采取了一系列政策措施。目前來看，這些調控政策對房地產市場已產生較大影響。１—６月，全國商品房銷售面積３．９４億平方米，比去年同期增長１５．４％，增幅比１—５月回落７．１個百分點，比１—４月回落１７．４個百分點。其中，６月份全國商品房銷售面積較去年同月減少了３０２萬平方米，下降３．２％。房地產市場周期波動規律表明，銷量變化是房地產市場調整的領先指標，在銷量下降３—６個月后，房地產投資和房價也將隨之出現調整。如果現行調控政策一直持續，預計２０１０年下半年到２０１１年上半年房地產市場將出現與２００８年相似的大幅調整狀況。
《通知》出臺后，由于對二套房開始實行嚴格的信貸政策，這不僅會打壓投資投機性需求，客觀上也影響了數量更為龐大的改善型需求，受此影響，預計未來一段時期商品房銷售面積將持續回落，三季度銷售面積同比降幅將會加大，預計到９月底或１０月份，商品房累計銷售面積將出現負增長。
房地產開發投資狀況主要受房地產開發企業資金來源情況的影響，對房地產開發企業信貸和融資等方面的控制意味著其對外融資難度在加大，商品房銷售面積的回落則預示著房地產開發企業通過市場銷售獲取資金短期內也并不樂觀，綜合考慮兩方面影響，預計從四季度開始，房地產開發企業將感受到資金緊張的壓力，并會因此而放緩開發進度，投資增速將開始回落，２０１１年上半年，房地產開發投資增速將回落到１５％以下。
商品房價格的變化主要取決于市場供求形勢和房地產開發企業的資金狀況，只有在市場供大于求、房地產開發企業資金比較緊張的情況下，商品房（新房）價格才可能出現實質性的調整。今年前幾個月，房地產市場供求總體處于緊平衡狀態，而２００９年商品房銷量的大幅增長和價格的明顯上漲則使開發商的資金狀況處于歷史最高水平，這也是為什么調控政策出臺后，雖然銷量下降，但新房價格仍繼續上漲的主要原因。由于目前新開工面積快速增長，銷售面積在快速回落，受此影響，從下半年開始，市場供求形勢將開始發生變化，短期內房地產開發投資的增加和資金來源的減少預示著開發商在四季度將開始感受到資金緊張的壓力，這也預示著新房價格的實質性調整將出現在四季度，２０１１年上半年價格調整壓力將可能進一步加大。
目前我國正處于城市化加速期，未來１０年我國城市化率有望年均提高１個百分點左右，即每年需要為１３００萬左右的城鎮新增人口提供住房。經過多年的快速發展，雖然城鎮人均住房建筑面積已接近３０平方米，但在結構、使用功能等方面真正宜居的住宅比重并不很高，絕大多數居民仍需要持續改善住房條件。同時，我國住房建設中有相當大的比例是通過拆舊建新實現的，這意味著要滿足城鎮居民的住房需求，新建住房總量還要更大一些。總體看，未來１０年，我國仍需要房地產市場保持持續較快發展。
２００３年以來，針對部分城市房價上漲過快等問題，我國一直對房地產市場進行調控，在保障房地產市場平穩運行、抑制房價過快上漲等方面發揮了一定作用。但也要看到，到目前為止，房地產市場大幅波動的狀況并未改變，特別是２００７年以來，房地產市場呈現出大起大落的特征，保證房地產市場持續穩定健康發展正面臨越來越嚴峻的挑戰。
受經濟波動、利率變化等因素影響，房地產市場出現周期性波動是正常的。但如果房地產市場在短時期內反復出現大幅波動則表明市場運行存在較大問題，這不僅不利于房地產市場自身的持續健康發展，也會對宏觀經濟的穩定運行帶來較大沖擊，因此必須盡快改變市場大幅波動狀況，尋找一種市場調整的理想模式。
滿足居民的居住需求是房地產市場持續發展的根本動力，而保證房地產市場的平穩運行則是市場持續健康發展的基礎。基于此，需要將絕大多數居民能夠持續改善住房條件作為房地產市場發展的首要目標，將保持房地產市場平穩運行作為調控目標，在此基礎上，統籌考慮居民購房支付能力、房價、銷售量、房地產投資等主要監測指標變化，確保在未來１０年左右的時期內，房價能夠在合理的水平上正常波動，銷售量和房地產投資穩定增長。
保證房地產市場平穩運行的關鍵是要保證供求基本平衡。由于現行政策在調控房地產市場的供求方面還存在一定缺陷，為避免房地產市場再次出現大幅波動的情況，建議進一步完善相關政策，以保障房地產市場持續健康發展。
１．對改善型需求和投資投機性需求做出明確界定，鼓勵改善型需求，進一步抑制投資投機性需求。假定購房人群年齡集中在２０—６４歲區間，首次置業的年齡集中在２０—３４歲，根據城鎮人口年齡分布情況可以推斷首次置業者占全部置業者的比重只有１／３左右，而二次以上購房的比例在２／３左右。在二次以上購房的群體中，大部分屬于改善型（賣舊買新或新購買一處房產，但最多同時擁有兩套住房），也會有一定比例的投資投機性需求。由于目前在政策上并未對改善型需求和投資投機性需求進行準確區分，在對需求進行調控時，出臺的政策要么是同時鼓勵兩種需求，要么是同時抑制兩種需求，從而造成這兩類需求的大幅波動，進而造成房地產市場需求的大幅波動。由于改善型需求也是自住型需求，與投資投機性需求具有本質差別，不管是為了持續改善居民住房條件，鼓勵梯度消費，還是為了房地產市場的穩定運行，都要求進一步明確改善型需求和投資投機性需求的劃分標準，在此基礎上對改善型需求和投資投機性需求實行差別化政策。考慮到政策的可操作性，建議將個人在購房后同時最多擁有兩套住房界定為改善型需求，而將購房后同時擁有三套及三套以上住房界定為投資投機性需求。在明確區分改善型需求和投資投機性需求的基礎上，宜盡快放寬對改善型需求的限制政策，不再對屬于改善型需求的信貸執行１．１倍利率，貸款利率恢復到正常利率水平或由商業銀行自主確定，同時根據改善型需求的特點繼續執行高首付政策。由于投資投機性需求對市場的負面沖擊較大，建議進一步加大對投資投機性需求的抑制力度，對北京等投資投機性需求比例較高的部分城市，要出臺具體政策嚴格限制投資投機性購房，如禁止非常住人口（可將不能提供１年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的界定為非常住人口）購房，在個人（常住人口）已擁有兩套住房的情況下，不允許購買第三套及以上住房，防止少數個人或機構憑借資金優勢大量進行投資投機性購房，干擾市場的正常運行。
２．實行穩定的住房金融政策，防止住房金融政策頻繁調整對房地產市場需求的沖擊。目前居民購買住房絕大多數需要從銀行貸款，首付、利率等金融政策的變化會直接帶來居民購房能力的變化。２００７年四季度以來，我國對購房首付和利率政策進行了幾次調整，特別是在住房貸款利率方面先后實行過１．１倍利率和０．７倍利率政策，利率的大幅變化直接影響到居民購房能力的變化，并進而影響到市場需求的大幅變化。為保障房地產市場的平穩運行，建議不宜頻繁調整首付政策，可根據物價和宏觀經濟運行情況及時調整基準利率，但不宜對住房金融利率政策實行頻繁大幅調整，而應長期實行中性的住房金融利率政策。
３．進一步完善市場供應側管理。房地產市場的穩定供應對市場健康運行至關重要，要加強對房地產企業開發、銷售環節的監管，打擊各類“囤地”、延遲開發和“囤積”等行為。一是加大對現行土地政策的執法力度，特別是要嚴格執行土地閑置滿兩年、依法無償收回等政策，從制度和政策層面解決目前存在的“囤地”和延遲開發等問題，加快房地產開發進度，增加市場供給；二是對開發商竣工一年以上的未售房屋比照商業用房征收房產稅，以打擊房地產開發企業的“囤積”行為。
４．盡快明確房產稅政策。目前社會上對征收房產稅的爭議較多，應盡快明確房產稅（物業稅）政策。建議只對個人（不以家庭為單位）擁有的二套及以上住房征收房產稅，這樣既可以抑制一人擁有多套房屋的需求，增加存量房的供給，也便于操作，同時以個人為單位意味著部分家庭仍然可以擁有兩套免房產稅的住房，這有利于為市場上提供一定量的租賃房源，對房地產市場總體發展而言是非常必要的。