在經(jīng)歷了6月末的成交高峰后，7月首周的成交量又回落到了20萬平方米左右的水平。根據(jù)各大機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周全市新房住宅成交面積為19.99萬平方米，環(huán)比前周下跌43.14%。

　　改善性需求漸成市場主流

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周全市新建商品住宅合計成交1614套，環(huán)比分別下降41.6%。上周全市新房住宅的成交面積僅為19.99萬平方米，不僅時隔3周后成交面積再次跌回20萬平米關(guān)口下方，且該數(shù)值亦遠(yuǎn)低于此前6月周均24.2萬平方米的成交水平。
　　“6月末的成交高峰與部分房企沖刺半年業(yè)績有關(guān)，因此進(jìn)入7月后出現(xiàn)回落也在情理之中。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示。
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，一季度末起樓市政策的各類微調(diào)刺激作用，進(jìn)一步確立了市場成交的信心。而在此后長達(dá)3個月的回暖周期中，樓市已于此前6月份達(dá)到去年調(diào)控以來的高位。但在限購、限貸大方向不動搖的背景下，其后相對于2至6月份的回升速度，下半年量價走勢呈平穩(wěn)小漲的概率性較大。
　　據(jù)了解，上周央行宣布降息后，其對樓市交投的助推作用已經(jīng)在量上有所體現(xiàn)。統(tǒng)計顯示，僅上周周末兩天時間，上海新房住宅合計成交8.1萬平方米，占單周總成交比重達(dá)40.3%，遠(yuǎn)高于近3周周末成交面積僅徘徊在23.5%－37%的比例。
　　項目成交方面，受項目價格優(yōu)勢仍存及改善性購房群體的積極入市，上周全市大面積房源交投表現(xiàn)突出。記者注意到，上周前十成交項目中套均面積在140平方米以上的多達(dá)6個，且其中更有4個為套均面積超過200平方米。而此前剛創(chuàng)造近1年半最高單周成交紀(jì)錄的6月最末一周（6.25－7.1）中，前十項目套均面積小于100平方米的項目多達(dá)7個。
　　就價格方面，上周成交前十項目均價低于2萬元／平方米的僅3個，套均總價更是只有1個項目低于200萬元／套。與之對應(yīng)，6月最末一周成交前十項目中套均總價低于200萬元／套的多達(dá)7個。“其實伴隨著市場回暖及價格的微漲，近期改善性需求正在替代逐漸被擠出的剛性需求，成為當(dāng)前市場交投主流購買力的跡象。”黃河滔對記者表示。
　　另據(jù)統(tǒng)計，上周上海市新建商品住宅成交均價約2.5萬元／平方米，環(huán)比雖有2.4%的回落幅度，但也僅是低于6月最末一周，位居近3個月內(nèi)單周均價水平的次席。

　　供應(yīng)面積連續(xù)2周回落

　　記者注意到，近期申城樓市的新增供應(yīng)也開始回落。上周，全市新房的供應(yīng)面積為7.43萬平方米，環(huán)比前周下跌42.8%。這是時隔12周后供應(yīng)量再度跌破10萬平方米。
　　隨著本市新房住宅供應(yīng)面積的銳減，近2周供銷比值連續(xù)處于1：0.37的去存量狀態(tài)。對此，黃河滔表示，近2周樓市新房供應(yīng)缺口或成為7月對樓市成交的繼續(xù)回暖產(chǎn)生制約的因素之一。同時從此推盤情況也客觀反映了開發(fā)商對未來7、8月份的淡季市場仍持些許謹(jǐn)慎態(tài)度。
　　“上周新房住宅成交和新增均創(chuàng)下了近4周的新低，且近兩周的新增供應(yīng)都很低，顯示開發(fā)商總體新盤入市意愿在降低，預(yù)計隨著酷暑難耐以及"利好"的消化、限購令短期內(nèi)的難見解除，量價都將會出現(xiàn)回調(diào)。”佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅認(rèn)為，7月成交量大于6月超100萬平方米的概率不高。“但成交量也不會太低，大致上和3月、5月的成交量差不多，在80萬平方米上下。成交均價將穩(wěn)中有降，會向年化周均水平靠攏。”