開場白 近日，以房養(yǎng)老成為大家熱議的話題，是否應(yīng)該推廣，如何具體操作，我們匯集了記者的采訪、專家的意見、網(wǎng)友的看法、供大家交流、探討。

　　本月18日，北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽署了共建“養(yǎng)老房屋銀行”的協(xié)議，“以房養(yǎng)老”在我國嶄露頭角；而就在此前一天，民政部副部長竇玉沛在做客中國網(wǎng)“中國訪談”欄目時也表示，“以房養(yǎng)老”可能會成為我國未來養(yǎng)老模式的一種選擇。
　　一時間，“以房養(yǎng)老”成了社會關(guān)注的熱點。

為養(yǎng)老院老人過生日 　　10月17日，大連黑石礁環(huán)衛(wèi)所的環(huán)衛(wèi)工人帶著蛋糕來到星海花園養(yǎng)老院，為養(yǎng)老院的老人們集體過生日。環(huán)衛(wèi)工人每年都來養(yǎng)老院為老人們集體過生日，是黑石礁環(huán)衛(wèi)所的一條好“家規(guī)”。新華社發(fā) 呂文正 攝

“以房養(yǎng)老”漸行漸近

　　所謂“以房養(yǎng)老”通常有兩種方式。
　　一種方式是“反向住房抵押貸款”或叫“倒按揭”，這種模式專門針對有產(chǎn)權(quán)房的老年人。老人可以將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給專門運營這項業(yè)務(wù)的機構(gòu)，按月從該機構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金養(yǎng)老。老人身故后，由該機構(gòu)收回房屋進行銷售、出租或拍賣。
　　第二種“以房養(yǎng)老”的方式是“以房換養(yǎng)”。有些老年人把房子交給福利機構(gòu)，然后住到福利機構(gòu)享受服務(wù)，房子由福利機構(gòu)出租，等老人百年之后，房產(chǎn)由福利機構(gòu)處置。
　　據(jù)了解，“住房反向抵押貸款”的模式上世紀(jì)80年代起源于荷蘭，如今在美國日趨興旺，隨后歐洲國家、新加坡等紛紛效仿，并逐步發(fā)展成熟。
　　在加拿大，個性化的設(shè)計使“倒按揭”贏得了成功。金融機構(gòu)根據(jù)貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。老年人可用這筆“倒按揭”貸到的錢給子女支付買房的首付，或旅游、裝修房屋等，老年人的生活質(zhì)量大大提高。
　　借鑒國外成熟做法，我國首個開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)的保險公司——幸福人壽近期已獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)。投保人可將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，自己可以終身繼續(xù)使用該房屋；保險公司則按月向投保人終身支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回房屋，進行銷售、出租或者拍賣。
　　“由于我國社會保障體系的建設(shè)有一個過程，養(yǎng)老的資金、服務(wù)保障等方面需求較大，有些家庭承受起來有困難，‘以房養(yǎng)老’不啻為養(yǎng)老的一種替代方案和一種自我保障的選擇。”一位專家表示，作為我國養(yǎng)老保險保障制度的一種補充，“住房反向抵押貸款”在我國存在推行的基礎(chǔ)和潛在的市場。

“未富先老”的一種選擇

　　“以房養(yǎng)老”之所以收到社會廣泛關(guān)注，實際上是基于我國目前嚴(yán)峻的人口老齡化局勢。
　　數(shù)據(jù)顯示，到2050年，我國老年人口預(yù)計將達到4.2億，占總?cè)丝诒戎亟?5%，即意味著每4個人中就有1位老年人。在北京、上海等大城市，因人口壽命的普遍延長，高齡老人增多，預(yù)計這一比例將高達35%。到那時，中國的老齡人口數(shù)量，將比英國、法國、德國、意大利、日本這5個發(fā)達國家的總?cè)丝诩悠饋磉�要多。
　　浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授柴效武長期從事“以房養(yǎng)老”的模式研究。他認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”模式可實現(xiàn)個人擁有資源在其一生的合理配置與妥善安排，實現(xiàn)住宅資產(chǎn)與金融資產(chǎn)在個人一生期間的合理配置與價值轉(zhuǎn)換。個人在青年時用按揭的方式購買住房，中年期逐步歸還購房貸款。退休時為實現(xiàn)養(yǎng)老的目的再出售住房，并將全部住房資產(chǎn)的價值逐步變現(xiàn)，作為晚年期的養(yǎng)老用資。
　　通過“以房養(yǎng)老”，可有效解決養(yǎng)老資金來源，減輕家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，有利于調(diào)節(jié)家庭經(jīng)濟生活，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置、效用提升提供一種新的思路，同時可以將養(yǎng)老保險、社會保障與購房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路，形成保險金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的新型社會保障循環(huán)機制。
　　建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，引入反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”模式除了健全社會保障體系之外，還有兩方面的積極意義。
　　首先，引入反向抵押貸款后，老人可以在繼續(xù)享有住房使用權(quán)的情況下，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入，成為養(yǎng)老資金的重要來源，使房產(chǎn)具有融資和養(yǎng)老的功能。這就大大拓展了房產(chǎn)的原有功能，增強了居民買房的吸引力，有利于促進房地產(chǎn)一級市場的發(fā)展；另一方面，老人去世后，保險公司收回住房的使用權(quán)，必然要將住房出售或出租，可以增加“二手房”供應(yīng)量，有利于促進我國還不發(fā)達的“二手房”市場和住房租賃市場的發(fā)展。
　　其次，引入反向抵押貸款也有利于保險業(yè)的發(fā)展。我國人口基數(shù)大，社會養(yǎng)老保險保障不足，商業(yè)養(yǎng)老市場十分巨大，反向抵押貸款針對擁有自己住房的老人，解決其養(yǎng)老問題，市場潛力可觀，有望成為商業(yè)保險的一個新增長點。還有益于拓寬保險資金運用渠道，提高保險公司風(fēng)險管理水平。

“以房養(yǎng)老”任重道遠(yuǎn)

　　然而“以房養(yǎng)老”模式短期內(nèi)在我國還很難全面實施。
　　一些專家在接受記者采訪時表示，首先是觀念問題，中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”，因此國人對這個新生事物恐怕很難接受；其次，“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關(guān)政府部門，牽涉到房地產(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個因素，成熟和完善還需要一個過程；再次，目前我國住宅使用權(quán)只有70年，這不利于“住房反向抵押貸款”的實施。
　　銀行及保險公司等金融機構(gòu)則表示，目前承接“倒按揭”業(yè)務(wù)尚不成熟。國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等難以預(yù)測，對銀行來說，正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，隨著時間的推移，風(fēng)險不斷增大。因此，如何確定“倒按揭”利率是一個大難題，貸款額少，老人不樂意，貸款期長，銀行可能要吃虧，銀行控制風(fēng)險的難度很大。
　　銀行業(yè)內(nèi)人士表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒有國家有關(guān)部門的政策扶持，減輕銀行風(fēng)險，“以房養(yǎng)老”很難大范圍推廣。
　　“以房養(yǎng)老”模式的倡導(dǎo)者之一、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團前總裁孟曉蘇表示，“反向抵押貸款”的壽險服務(wù)使產(chǎn)權(quán)住房成為一種“養(yǎng)老儲蓄”，這種金融產(chǎn)品一直面臨重重困難。其中最大的阻力，不是來自市場，而是金融機構(gòu)的猶豫。孟曉蘇認(rèn)為，房價下跌的風(fēng)險正是金融機構(gòu)最為擔(dān)心的因素。
　　廣州媒體曾做過的一次調(diào)查顯示：八成老人不接受“以房養(yǎng)老”，認(rèn)為這種“用放棄親情和關(guān)愛來換取養(yǎng)老金”的方式并不可取。在這種現(xiàn)實背景下，老年人是否能繞過根深蒂固的傳統(tǒng)倫理觀念而接軌“國際通常采用的做法”是一個未知數(shù)。因此，有專家曾預(yù)言，在中國可能只有孤寡老人才會有“以房養(yǎng)老”的需求。
　　竇玉沛表示，以房養(yǎng)老”問題在西方已經(jīng)有多年歷史，現(xiàn)在在國內(nèi)也開始有了。但如果進行推廣，還需要一個探索實踐的過程，同時需要一些相關(guān)的制度和辦法進行配套，這樣才能夠保障廣大老年人合法權(quán)益。

網(wǎng)友之聲 　　■ 我們可以推行以房養(yǎng)老和社會養(yǎng)老結(jié)合的養(yǎng)老方式。 　　中國跟國外不一樣，中國人的關(guān)系是情感血肉相連的關(guān)系，我們子孫后代不要放棄善待老人意識。人早晚要老的，老人的生活像年輕人一樣嗎？真是的。 　　■ 以房養(yǎng)老，有的人房子又大又好；有的人房子小、質(zhì)量差，怎么辦？沒房子又怎么辦？ 　　■ 這個想法很好，我們這些無兒女的人不需把財產(chǎn)留給誰。我夫妻35歲，90年代懷揣鄉(xiāng)親湊來的10元路費，扛起鋪蓋卷，背井離鄉(xiāng)到城市苦苦拼搏的那一群體�，F(xiàn)貸款買房，20年月供4000多元，還要養(yǎng)車、物業(yè)費、暖氣費、保險費等等，倍感壓力巨大，無力再撫養(yǎng)孩子。政府無力顧及我們這些群體，如果能以房養(yǎng)老的話，我們夫妻晚年生活不會太難過。 　　■ 中國的傳統(tǒng)是水往下流。70平方米的房子是我為國家干了40多年分得的福利房，房改后才辦證，是我留給我獨生孩子的惟一遺產(chǎn)，我得留給孩子。 　　■ 這里必須有一個前提：老人有自己產(chǎn)權(quán)的房子。對那些沒有產(chǎn)權(quán)房的老人呢？ 　　■ 在國家還無力為全民提供養(yǎng)老的情況下，以房養(yǎng)老不失為一種個人的有效選擇。值得提倡，可以先試點后推廣。 　　■ 設(shè)想不錯，但要有適當(dāng)?shù)牟僮饕?guī)范。保險公司對此種業(yè)務(wù)應(yīng)列入非營利性的，稅務(wù)應(yīng)出臺免惠政策，以便造福于社會，造福于老年。 　　■ 在經(jīng)濟不發(fā)達而又提前進入老齡化的社會，以社會養(yǎng)老為主，以房養(yǎng)老為輔，不失為是好思路。它比讓人們先拿錢買商業(yè)保險，而后享受養(yǎng)老保險高明。贊成這個選擇，但在考慮和醞釀這個方案過程中，應(yīng)盡量避免與物業(yè)稅以及其它方面政策撞車。 　　■ 是個好方法，現(xiàn)在就是保險公司能不能推出的事了。我以后首選這個方法。 　　■ 以房養(yǎng)老對城里人是一種選擇，但對于鄉(xiāng)下人來說是不行的。 　　■ 思路不錯，具體操作辦法還有待研究。但交給以盈利最大化為目標(biāo)的普通保險公司似乎不妥。 　　■ 既然有房子可用于出租，就不愁沒有生活費，何必有勞保險公司？何況老人過世后房子本身也是一筆巨大的遺產(chǎn)，要交遺產(chǎn)稅，也只是很少的一部分，子女照顧不了，還可以進條件好的老人院嗎。 　　■ 讓每個子女都有養(yǎng)老的能力和道德，才是根本。 　　■ 問題是有房產(chǎn)的老人能沒人養(yǎng)嗎？ 　　■ 人只能由人養(yǎng)。孩子小的時候，由他爸他媽養(yǎng)，他爸他媽老了自然由孩子來養(yǎng)。 　　■ “以房養(yǎng)老”非常符合中國國情！強烈要求推行！ 　　■ 面對老齡化擴大的中國社會這是一個非常好的方法，具體問題可以借鑒其它國家的先進經(jīng)驗！ 　　■ 既然保險公司當(dāng)作業(yè)務(wù)來做，就應(yīng)該承擔(dān)一定的風(fēng)險，況且還有很多人等不到反按揭用完呢？ 　　■ 奇談怪聞。把房子租出去，或者部分租出去，老人不就有生活費了？子女既然要繼承房子遺產(chǎn)，就應(yīng)該承擔(dān)贍養(yǎng)老人的義務(wù)。把養(yǎng)老問題都推給住房，就是缺乏道德、不忠不孝的逆子行徑。 　�。ㄕ�自新華網(wǎng)）

　　名詞解釋
　　“倒按揭”也稱“反向住房抵押貸款”。是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。
　　目前，美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。比較流行的主要有三種類型，依據(jù)不同的貸款發(fā)放單位來區(qū)別：首先是聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進行保險，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類型；其次，是政府擔(dān)保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會辦理；第三種是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，屬于個人理財型產(chǎn)品。

    [大家談]“國情”在變

    “以房養(yǎng)老”牽涉到諸多的“國情”。以房養(yǎng)老是西方人發(fā)明的制度，是舶來品。很多專家和百姓都認(rèn)為，中國人重視親情，以房養(yǎng)老影響了傳統(tǒng)的子女養(yǎng)老、老人關(guān)愛子孫的習(xí)俗、感情。這是國情。其次，我國的房地產(chǎn)市場不健全、不穩(wěn)定，保險體制不成熟，不敢輕易接受這種用住房抵押養(yǎng)老的倒按揭式的業(yè)務(wù)。這也是國情。這些國情制約著以房養(yǎng)老的推行。[詳情]

    [實例解讀]百萬房產(chǎn)每月可得近萬元

    “以房養(yǎng)老”險種的投保人要求是62歲以上的老年人。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋銷售、出租或拍賣。[詳情]

    [相關(guān)報道]北京推出首家“養(yǎng)老房屋銀行”

    京城首家“養(yǎng)老房屋銀行”18日由北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司共同推出。
　　根據(jù)相關(guān)“養(yǎng)老房屋銀行”協(xié)議，60歲以上的老人只要向養(yǎng)老機構(gòu)提出養(yǎng)老需求，便可入住北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心，享受五星級標(biāo)準(zhǔn)房間和24小時保健護理服務(wù)，而老人原有房屋可以委托中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司對外出租，所有租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的相關(guān)費用，真正實現(xiàn)老年人“以房養(yǎng)老”。[詳情]

    [背景鏈接]民政部副部長竇玉沛：我國老齡化形勢非常嚴(yán)峻

    10月17日，民政部副部長竇玉沛在中國網(wǎng)·中國訪談欄目和網(wǎng)友在線交流。他說，1999年，我國正式步入老齡化社會。不過，和其他國家不同，我國呈現(xiàn)出典型的未富先老的特點。歐美國家是在人均國民生產(chǎn)總值5000-10000美元時進入老齡化社會，而我國則是在人均1000美元時就“提前”撞線了�，F(xiàn)在我國老齡人口在1.44億左右，而到2037年這個數(shù)字將超過4億。[詳情]