摘要：中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長、房地產(chǎn)藍(lán)皮書顧問牛鳳瑞在會(huì)上表示，10年的話，房價(jià)平均每年上漲10.2%，人均收入10年平均上漲13.3%。我們的GDP名義增長率是15.9%，這就是中國，人均收入快于房價(jià)上漲，就等于增強(qiáng)了居民購房的支付能力，或者承受力。
中國社會(huì)科學(xué)院于5月7日上午9:30在中國社會(huì)科學(xué)院學(xué)術(shù)報(bào)告廳第一會(huì)議室舉行“2015年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)”，以聚焦新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展為主題進(jìn)行研討。中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長、房地產(chǎn)藍(lán)皮書顧問牛鳳瑞在會(huì)上表示，10年的話，房價(jià)平均每年上漲10.2%，人均收入10年平均上漲13.3%。我們的GDP名義增長率是15.9%，這就是中國，人均收入快于房價(jià)上漲，就等于增強(qiáng)了居民購房的支付能力，或者承受力。
以下是文字實(shí)錄：
魏后凱:
下面有請中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長、房地產(chǎn)藍(lán)皮書顧問牛鳳瑞發(fā)言。
牛鳳瑞:
各位女士、各位先生，非常高興和大家來討論房地產(chǎn)問題。我們這個(gè)藍(lán)皮書也搞了10多年了，每年在這個(gè)場合都有很多爭論，因?yàn)椴煌膶W(xué)者有不同的知識結(jié)構(gòu)，對同樣一個(gè)問題，對同樣一種數(shù)據(jù)會(huì)有不同的解讀。比如說剛才講了2014年中國的房地產(chǎn)投資增速“新低”，是10.5%，但是看看去年的增量是多少，是9000億，超過2002年全年的投資總量，去年一年的增量就是2002年的總量，這就是我們現(xiàn)在所面臨的現(xiàn)實(shí)。所以我們從不同的觀點(diǎn)來看，比如說我們講現(xiàn)在的庫存，我們討論問題是從企業(yè)經(jīng)營層面還是從國家政府層面來討論。講庫存的話，這里面我要多說幾句，去年我們一直鼓吹要“去庫存化”，現(xiàn)在有人說庫存大約是6億，有人說是10億平方米，有可能是個(gè)事實(shí)。但是想一想，這個(gè)庫存那么可怕嗎？房地產(chǎn)是面包嗎？兩三天就過了保質(zhì)期？恐怕不是。有人計(jì)算要銷售多少個(gè)月，如果你這個(gè)月銷售量上去了，馬上這個(gè)銷售數(shù)據(jù)就會(huì)大幅度變化。我個(gè)人覺得零庫存對經(jīng)營者來說是追求目標(biāo)，有了相應(yīng)的庫存對消費(fèi)者來說可能是好事。
再說一個(gè)觀點(diǎn)，我們的庫存是在什么情況下產(chǎn)生的，是在大量期房情況下的庫存，大量期房是什么意思？交了錢，簽了合同，三兩年以后再給你房子，就是這個(gè)概念，這就是現(xiàn)在所謂的供給過剩。戶均1.02套，說中國現(xiàn)在房子過剩了，我問他們這1.02套什么概念？包不包括平房？說包括了，25%的平房形成我們現(xiàn)在的1.02套的戶均的統(tǒng)計(jì)，這就是中國的情況。因?yàn)槊磕甑默F(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)，公說公有理，婆說婆有理，大家都互相爭論。我分析一下房地產(chǎn)“泡沫論”為什么在中國市場失去解釋力，為什么失靈？“泡沫論”在中國風(fēng)靡一時(shí)，受到很多學(xué)者和媒介的推崇，有人甚至計(jì)算北京市的房地產(chǎn)泡沫是49%多，過了幾年了，房價(jià)照漲不誤。什么原因？我做一個(gè)簡單的分析：第一，我個(gè)人覺得房價(jià)較快上漲不等于房地產(chǎn)泡沫，房價(jià)的較快上漲雖然是泡沫的主要表現(xiàn)和形成的原因，但不等于就是泡沫，也不必然形成泡沫。房價(jià)過快上漲既可能是供給不能滿足需求的這種市場信號，也可能是真實(shí)房價(jià)的合理回歸。
我們最近這么多年發(fā)生的一些事，大家可以看一看，今天從邏輯上來講，我做了一個(gè)表，10年的話，平均每年上漲10.2%，但是看看我們?nèi)司杖朊磕暝鲩L多少？十年平均上漲13.3%。我們的GDP名義增長率是15.9%，這就是中國，你人均收入快于房價(jià)上漲，就等于增強(qiáng)了居民購房的支付能力，或者承受力。這是第一個(gè)基本觀點(diǎn)。
第二，房地產(chǎn)的調(diào)控政策推升了中國的房價(jià)。大家想一想，我們的宏觀調(diào)控政策主流的觀點(diǎn)或者主流的方向是什么？是對房地產(chǎn)關(guān)緊土地和資金的兩個(gè)閘門，這就等于抑制房地產(chǎn)的有效供給。目標(biāo)是讓大多數(shù)人有房住，背后的含義是什么？中國大多數(shù)人沒有房住嗎？住在哪兒？很多口號是蠱惑人心的。房價(jià)合理回歸，哪年的房價(jià)是合理的？回到哪年去？好像都沒有一個(gè)準(zhǔn)確的解釋。說房價(jià)現(xiàn)在上漲過快，跟誰比？哪個(gè)機(jī)制？你那個(gè)機(jī)制是合理的嗎？是市場形成的價(jià)格嗎？不是的。所以，我們很多理論的前提就錯(cuò)了。這樣就形成了在中國一方面把房地產(chǎn)調(diào)控作為宏觀調(diào)控的應(yīng)急工具，要限制它，要擠壓它，另一方面我們在社會(huì)政策上要控制房價(jià)過快上漲，要限購、限貸，政策還沒出北京或者還沒有出中南海，已經(jīng)效益相互抵消，這就是我們面臨的問題。這么多年中國房地產(chǎn)調(diào)控，調(diào)控房價(jià)，效果不佳，什么原因？調(diào)控本身就推升了房價(jià)上漲。這一點(diǎn)應(yīng)該說并沒不是言過其實(shí)。
