面對2013年量價齊升的省城樓市，早已布局的青啤地產最終的選擇卻是放手。

　　近日，青島產權交易所掛牌公告顯示，青島啤酒房地產有限公司(下稱“青啤地產”)擬轉讓所持有的濟南青啤置業投資有限公司(下稱“濟南青啤置業”)100%股權，掛牌價格為5000萬元。加上濟南青啤置業尚欠青島啤酒集團有限公司(下稱“青啤集團”)的8.41億元借款，此次受讓方實際需要支付的資金約為9億元。

　　值得關注的是，濟南青啤置業一直被認為是青啤地產進軍濟南房地產市場的一顆重要棋子———2010年青啤地產在濟南豪擲5億余元購入的商業地塊，就由其負責開發。然而，3年時間過去，這塊寸土未動的黃金地塊，也將隨著濟南青啤置業的股權轉手他人。

　　記者調查發現，由于濟南青啤置業持有的地塊目前已被濟南本土房企銀豐地產集團有限公司(下稱“銀豐地產”)接手，不日即將開工，銀豐地產受讓上述股權的可能性較大。而在此次股權轉讓背后，外來房企的水土不服、管理缺失以及商業地產泡沫等等問題，或多或少都已有所體現。

　　龍奧大廈西地塊

　　2013年的最后一天，濟南的溫度終于回到了零攝氏度以上，位于龍奧大廈西側的一塊空地上，也迎來了難得的熱鬧景象。

　　“又是放鞭炮又是掛燈籠的，還停了好多施工車，看來終于要動工了。”在龍奧大廈工作的李女士指著大廈西側的一塊水泥場地對記者說道。

　　這塊場地，就是濟南青啤置業在濟南擁有的第一個(據記者了解也是唯一 一個)商業地產項目用地。資料顯示，該地塊屬于濟南東部新城奧體片區的核心區域，西臨奧體西路，東臨龍奧大廈，總占地面積5.68萬平方米。

　　2010年4月，這一標號為“2010－G063”的地塊的掛牌信息由濟南市國土資源局公布。隨后在6月份的招拍會上，青啤地產和中國國際經濟咨詢公司的聯合體以5.28億元的出價將其收入囊中，并由濟南青啤置業負責項目的籌備、開發等工作。

　　彼時，青啤集團已經在青島房地產市場開疆拓土，而這一在濟的購地行為，隨即被認為是其進軍省城樓市的第一步棋。不過，這步棋下到如今已近3年時間，卻一直寸土未動。

　　“前期當過露天停車場，后來用圍墻圍了起來，但也一直沒有動靜。”李女士說，“直到現在才看到開工的跡象。” 一名省城地產界業內人士更是告訴記者，“現在已不是濟南青啤置業在做這個項目，而是轉手給了銀豐地產。”

　　記者在現場看到，與龍奧大廈只有一條馬路之隔的空地上，確實已經停了諸多卡車、挖掘機等施工車輛，一排辦公用的簡易房已經建成。

　　“20多天前就進來了，上午剛辦了開工儀式，現在是我們負責開發。”一名身穿工作服，胸前掛著山東銀豐物業管理有限公司工作牌的工作人員告訴記者，“施工隊很快就要進場了。”

　　結合此次青島產權交易所公布的信息，青啤地產確實已經無意于濟南項目，并明確表示了退出的決心。其公告顯示，濟南青啤置業2012年全年和2013年前11個月營業收入均為零，營業利潤和凈利潤均為負值，其100%股權僅以5000萬元的價格掛牌轉讓。

　　“從現在的情況看，銀豐地產受讓的可能性很大。”上述業內人士表示，地產項目轉手意味著雙方已經達成默契，“應該簽署了相關協議。”

　　記者注意到，轉讓信息中也注明了“認可并接受轉讓方及項目公司已作出的有關龍奧項目的各項聲明”、“意向受讓方應為境內房地產開發企業，注冊資本金人民幣6億元以上，具有二級或二級以上房地產開發資質，8年以上房地產開發經驗”等要求，目標較為明確。

　　多方面因素

　　對于此次濟南青啤置業股權轉讓的可能受讓方以及原因，記者也多次聯系采訪青啤地產及銀豐地產方面，但均未能成功。

　　其中，青啤地產一名工作人員向記者提供了一個辦公電話，但該電話接通后馬上就被掛斷，隨后一直處于無人接聽狀態。

　　記者又輾轉找到了濟南青啤置業的辦公電話，其工作人員則表示需將采訪內容告知領導，但至截稿再未給予回應。

　　銀豐地產方面則向記者提供了一個項目部的電話，但該項目部表示不負責龍奧項目；銀豐地產另一辦公電話則一直無人接聽。雖然并未獲得相關方面的正面回應，不過，記者在調查中了解到，濟南青啤置業龍奧項目之所以走到如今，或緣于企業管理、項目規劃等多方面因素。

　　“當時濟南青啤置業做這個項目的時候就不太積極。”一名業內人士向記者表示，2010年土地招拍掛時，山東省建設銀行也拍下了一塊緊鄰濟南青啤置業龍奧地塊的用地，現在省建行項目已經開工，地基基本已經挖好，“如果不是等著濟南青啤置業的項目，省建行這個項目進展得應該會更快。”

　　這名了解內情的人士表示，作為奧體片區的一部分，濟南青啤置業項目與省建行項目在規劃建設中必須與奧體中軸線的群體建筑風格協調，主體建筑高度及布局與東側喜來登大酒店等高層建筑呈對稱關系。

　　“這就使得雙方必須要就方案設計等前期工作進行溝通，達成一致，才能通過相關部門審批。省建行在這方面快很多，但要等著濟南青啤置業這一方。”他透露說。

　　此外，記者在實地采訪中了解到，濟南青啤置業在進行相關工程招標時，還與項目所在地周邊的居民產生過矛盾。 知情人透露，由于項目進展不順，濟南青啤置業曾更換過相關負責人，但最終看來，還是沒有太好的效果，“外來企業水土不服的情況非常明顯。”

　　寫字樓過剩隱憂

　　不過，在多名接受采訪的業內人士看來，上述原因只能是內因，青啤地產的退出還有外因。 據了解，濟南青啤置業擁有的項目地塊在出讓時就規定，只能作為商業金融業用地，不能建設公寓、商務公寓及公寓式酒店。

　　實際上，這幾年濟南寫字樓市場的冷清，也被業內人士看做開發商不愿推進相關項目進展的一大原因。 “濟南的商業地產一直賣不過住宅，特別是高新區、歷下龍奧這邊，租金一直在每天每平方米2元的低位，銷售價格倒掛現象更是明顯。”漿水泉路上一家房地產中介機構的銷售經理李云新對記者表示，“比如奧體中路的東都國際寫字樓，現在銷售價格每平方米不到7000元，比周邊住宅每平方米的價格低了近2000元。”

　　在李云新看來，隨著奧體中心魯商國奧城、高新區漢峪金谷等大型寫字樓項目入市，其周邊價格或受到更大沖擊，遠期前景并不樂觀。“按照現在的消化能力，濟南存量寫字樓20年才能消化完。”山東省科學院戰略研究所教授呂兆毅日前接受媒體采訪時表示。

　　世聯怡高2013年11月對濟南房地產市場的調查報告顯示，奧體板塊依然是寫字樓供應的主要區域，當月供應量為17.39萬平方米，占總供應的67%。但當月濟南寫字樓市場的成交量卻僅為2.12萬平方米，同比下降23.7%。

　　“青島早就有了寫字樓去存量化的困擾，這應該已經引起了相關房地產企業的注意。”北京師范大學經濟學院房地產研究中心教授張文清對記者表示，加上非本土企業很難有更多發揮空間，青啤地產此時選擇退出濟南，也在情理之中。