溫州：昔日領漲而今領跌  樓市風光不再

　　我們把視線轉向樓市。如果說在股市大跌的背后，隱約可見投資者對于實體經濟的擔心的話，那么在溫州，實體經濟的下滑，則已經讓這里的樓市感到了陣陣寒意。素以“炒房”而著稱的浙江溫州，作為中國樓市里的一個風向標。在一度領漲全國房價之后，卻迎來了連續十幾個月的領跌。
　　2012年初以來，溫州一直是全國70個大中城市中房價領跌的城市，甚至在今年4月份更是成為了70個大中城市中，唯一一個二手住宅價格環比下降的城市，尤其是那些曾經風光一時的豪宅，簡直成了漲得越高、跌得越狠，那么究竟是什么原因導致溫州的樓市如此跌跌不休呢？為此，我們的記者專門趕到了溫州。

　　溫州：當年炒房很瘋狂  房號能賣幾十萬

　　秦曉云是溫州一家房產中介的負責人，從事房產中介行業多年的她，目睹了溫州樓市近10年間的變遷。秦曉云告訴記者，在她剛剛入行的2004年，溫州樓市炒作的現象已經十分明顯。很多新開樓盤，開盤之后，即遭到爆炒。秦曉云向記者展示了她曾經跟蹤過的溫州某樓盤的二手房交易記錄，從第一期開盤開始，短短兩三個月的時間，二手房市場的價格已經從加價幾萬，到幾十萬。
　　溫州某房產中介加盟店店長秦曉云：我覺得原始記錄上其實挺有意思，體現當年溫州人瘋狂炒房瘋狂盈利的現象。04年只是一個縮影，08、09年更為瘋狂。
　　隨著房價的持續上漲，越來越多的溫州人將房子作為投資品，越來越多的炒作資本進入樓市。炒作的介入，進一步推高了樓價，這種效應在09、10年的時候達到頂峰。一時間，大家對房子趨之若鶩，新樓盤開盤即售罄的場景接連上演。甚至只是一個購房資格，都會在短時間內得到爆炒。溫州大學房地產研究中心研究員陳鴻，用“瘋狂”兩個字來形容溫州炒房高峰時情況。
　　溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：瘋狂到什么程度，一個號，一個樓盤開盤的順序號都可以在一個小時之內爆炒到，價值一分錢不值的，爆炒到30萬、50萬，甚至都有成交，那么這個市場是瘋掉了。
　　記者在采訪中了解到，2006年，溫州市區住宅銷售均價為每平米8000元左右，2010年已上漲為每平米25000元，5年內溫州房價上漲超過200%。而在樓市火爆時期，溫州幾乎所有的企業都直接或間接涉足房地產投資，一些企業主甚至聯合起來投資房地產開發。
　　溫州朗兆房產專業機構董事長葉維堅告訴記者：房地產原來是非常一個暴利的行業，大家都抱團進入房地產的開發，其實溫州房地產走高，也由于溫州工業資本的進入，不斷推高了地價，使得價格創造了比較高的價格以后，脫離了真正的需求。

　　溫州房價領跌全國 標志性豪宅從最高價回落近半

　　就在2010年，當溫州樓市在炒作資本的推動下開足馬力一路狂飆之時，一腳不期而至的急剎車，不僅讓溫州樓價的躥升戛然而止，而且還讓它在隨后進入了延續至今的下行通道。這就是樓市的宏觀調控。那么調控的威力到底有多大？我們不妨先去看幾個曾經的標志性樓盤。
　　2011年下半年，一度火爆的溫州樓市開始逐步降溫，到2012年，房價出現明顯下降。鹿城廣場，是溫州標志性的豪宅項目。這個位于甌江邊的樓盤，開盤均價在4萬左右。2011年樓市火爆時，鹿城廣場的二手房價格曾高達每平米8、9萬元，而現在價格又跌回了開盤時的起點。

　　溫州某房產中介加盟店

　　王輔興告訴記者：鹿城廣場，也叫錦玉園，當時市場高位的時候掛牌價已經掛到了8萬多，將近9萬，成交據了解7萬多，7萬5以上有成交的。后來市場發生變化的時候，價格跌下來，大部分掛牌價都在5萬多，成交大概在4萬6左右，4萬2、3。
　　價格大跌的并不只是鹿城廣場，那些曾因爆炒而一度大漲的樓盤，例如香緹半島、京都城等項目，最近價格也都大幅回落。
　　記者在暗訪中與香緹半島小區的保安交談中聽到：現在這里(香緹半島)的房子比開盤的時候，賣的便宜，開盤的時候炒到5萬多，5萬多6萬，現在3萬左右。
　　而在京都城小區外，某中介工作人員也表示：(京都城)價格兩萬四五，價格兩萬五上下，均價，(比原來低了吧？)低很多了，以前4萬多，5萬多都有。
　　而今年溫州幾個新開樓盤，定價也趨于理性。像綠城海棠灣、萬科瓏庭幾個項目，前期開盤多在2萬7、8，現在已經降到2萬2左右。不少業內人士表示，從去年到現在，整個溫州樓市都處在一個去泡沫化的過程中。

　　專家：2012是“逃命年”  溫州樓市已擠掉四成泡沫

　　溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：2012年本身溫州整個房價，泡沫擠掉了大約是35-40%，這樣的房價已經擠掉，到了今年，同比這兩年，相比又擠去了10%左右的泡沫。實際上去年一年就是逃命年，到今年上半年，實際上所有在溫州有項目的這些公司來講，就是逃命，以價換量。

　　溫州樓市：以價換量回籠資金 大戶型拼套產品滯銷

　　從去年到現在，溫州房價一直是領跌全國，可是這樣的領跌很有可能還要延續下去，因為據溫州市物價局的統計，今年，溫州市區新建商品住宅的供應量可能會達到160萬平方米，是去年溫州市區新建商品住宅銷售量的2.4倍，是銷售最高峰2009年銷售量的1.5倍。有專家預測說，需要約29個月也就是兩年多才能基本消除這些庫存。那么，高價買地的開發商如何才能把房子賣出去呢？繼續來看報道。
　　葉維堅在溫州樓市摸爬滾打了多年，他告訴記者，在限購政策出臺之前，大戶型的高端樓盤在溫州非常走俏，可如今，這些項目由于總價太高，樓盤銷售紛紛受阻。為此開發商不得不以價換量，來回籠資金。
　　溫州朗兆房產專業機構董事長葉維堅告訴記者：高地價拿過來的這些開發公司，一定是割血拋售，以量來定價格，其實12年的時候，比如說置信原墅，當時的全國地王，3萬7的樓面價格，他就是以價換量走的，虧的走的。
　　置信原墅是溫州的一個典型高端豪宅項目，2010年這一樓盤以每平米3.7萬元的樓面價成為了當時的全國地王。當時市場預期，它的開盤價至少在每平米7萬到8萬元左右。而去年5月，該項目最終開盤時，售價僅高出樓面價1萬元左右。盡管如此，但置信原墅至少比較成功地實現了以價換量的目標。而溫州的另一個大戶型高端樓盤公園大地，就沒有這樣幸運了，盡管公園大地的位置和環境都不錯，但由于房源多為雙套拼甚至三套拼的大戶型，多產權和高總價成為了其“致命傷”。從2011年首次開盤至今，雖經多次降價，依然銷售不暢。
　　溫州朗兆房產專業機構董事長葉維堅說：現在在這樣的市場情況下，它沒有辦法，把它剪開來賣。三套拼，等于是270來平方的，現在剪開來，比如說90平方一套，180平房一套，當然，一剪的話，戶型就一塌糊涂了�，F在還在很艱難地賣。當然價格也下來了。
　　記者在采訪中了解到，目前溫州房地產市場以剛需為主，市場成交的多為小戶型、低總價的房源，而那些大面積的、特別是拼套戶型的房源，則因為高昂的總價或限購政策而成為了難賣的滯銷貨。
　　綠城海棠灣售樓處工作人員：我們這個戶型都是大戶型的，這一棟是258方的，這個是210的，還有一個我們主要的問題在我們是兩個產權證的，比較難操作，對資金壓力考慮比較大。一般沒什么經濟實力的話，也沒辦法買。所以說我們銷售阻力就比較大了，如果一個證的話，早就沒有了。

　　專家：制造業不景氣致溫州樓市購買力下降

　　很多人認為，溫州房價大跌是因為樓市調控，是炒房者紛紛撤離導致的。但也有人認為，這是實體經濟衰退和居民購買力下降的表現。那么到底是什么原因導致溫州樓市不斷下滑呢？一起來聽聽專家的看法。
　　溫州市委黨校研究員王健表示：過去的房價是高的，就單從性價比來說，溫州的房價本身就屬于虛高的，所以他現在進行價格的下降，或者我們叫回歸，這都是一個合理的選擇，也是一個市場的選擇。
　　王健分析，溫州房價回歸理性一方面是樓市調控的結果，同時也與溫州近年來的經濟運行形勢密切相關。溫州市經信委的數據顯示，2012年1至11月，溫州規模以上企業共虧損15.93億元，同比上升68.4%。所監測的15個行業中的855家重點企業，有10個行業出現了利潤負增長。而中小企業比較集中的服裝、制鞋、眼鏡、打火機等勞動密集型行業，則因為近年來勞動力成本的持續上升，使得企業利潤率進一步下降。
　　溫州特靈輕工董事長李建江告訴記者：今年溫州來講，整個制造業企業明顯的，盈利能力非常差。主要的原因就是，我們的勞動成本比較高，去年和今年，作為溫州傳統制造業來講，至少勞動成本漲了15%以上。勞動成本高主要是我們整個溫州的產業結構有問題，因為很多的產業還是比較低端，
　　李建江的公司既從事打火機制造，同時也涉足房地產開發。他表示，溫州樓市與當地制造業密切相關，制造業不景氣不僅導致居民購買房地產的意愿和能力雙雙下降，而且由于很多企業投資房地產的資金也都來自于制造業，或是通過抵押企業資產從民間和金融機構借貸獲得，因此，制造業資金鏈緊張，勢必也一定會波及樓市。
　　溫州朗兆房產專業機構董事長葉維堅表示：由于借貸危機以后，溫州的工業企業可能也陷入一個比較困難的狀況。房地產的投資，現在做工業企業的基本上撤退出來。從消費層面來講的話，由于經濟不景氣，所以也抑制了這種高端消費。